【招标公告】U10-3-1-1/05地块委托开发建设管理服务及全过程设计项目答疑补遗文件（一）
【招标公告】U10-3-1-1/05地块委托开发建设管理服务及全过程设计项目答疑补遗文件（一）：本条项目信息由剑鱼标讯重庆招标网为您提供。登录后即可免费查看完整信息。
基本信息
| 地区 | 重庆 重庆市 | 采购单位 | 重庆高弘置业发展有限公司 |
| 招标代理机构 | 重庆招标采购（集团）有限责任公司 | 项目名称 | U10-3-1-1/05地块委托开发建设管理服务及全过程设计项目 |
| 采购联系人 | *** | 采购电话 | *** |
U10-3-1-1/05地块委托开发建设管理服务及全过程设计项目答疑补遗文件（一）
各潜在投标人：
现将“U10-3-1-1/05地块委托开发建设管理服务及全过程设计项目”公开招标项目答疑补遗发布。本答疑补遗文件是对招标文件的澄清、说明或补正，已发布的招标文件与本答疑补遗文件内容不一致的，以本答疑补遗文件内容为准。
一、答疑部分
问题1：代建负责人业绩证明，其中要求之一为同时提供商品房预售证或竣工验收备案证明材料。疑问：预售证和竣备证上一般不会体现人员，这部分资料无法证明。除了业主证明外还能可提供哪类证明？
回复1：按招标文件规定，须提供商品房预售许可证或竣工验收备案证明，同时提交该业绩合同关键页；若业绩合同无法体现人员信息，可补充提供业主证明材料。
问题2：投标人及委派团队人员需提供任意连续12个月的养老保险证明。疑问：连续12个月养老证明在投标人及下属的不同的关联公司，是否可行？
回复2：不予认可。依据招标文件要求，养老保险证明须为在投标人本单位或投标人所属集团公司缴纳的证明材料。
问题3：品牌输入疑问：物理范围是哪些，是否包含已竣工交付的4栋楼。
回复3：本项目“品牌”输入覆盖范围不包含已竣工交付的4栋楼。
问题4：经营目标，关于剩余物业（不含甲方保留物业）的描述。疑问：不含甲方保留物业具体指的是哪些？
回复4：上述内容已修改调整为：“剩余物业（含甲方保留物业）最终清算价值”；详见补遗部分（1）。
问题5：中标履约保证金，疑问：是否为见索即付？
回复5：本项目履约保证金（保函）不属于见索即付保函。
问题6：项目已销售面积达到所有可售物业（包括住宅、车位、商铺）的【95】%（甲方保留物业计入已销售面积），视为乙方完成项目销售率目标。疑问：因车位去化慢，销售目标是否可以把车位剔除？
回复6：本项目招标文件销售目标不作调整，车位纳入可售物业统计范围，不予以剔除。投标人在投标阶段充分研判车位市场去化风险，将相关风险纳入投标报价及投标方案综合考虑。
问题7：合同条款中，关于委托开发管理服务费支付方式疑问：开盘后是否可以满足基本人员费的支付？
回复7：是否满足取决于项目销售情况及乙方投标报价费率，请投标人在投标报价时统筹考虑项目销售节奏、回款安排与费用安排。
问题8：营销费用按销售额的【6.5】% 进行总体控制的约定
疑问：营销费用具体范围？
回复8：具体范围详见招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”第二部分“合同条件”第二章第十条“营销管理”第4款第（1）项，以及“合同附件一”名词定义第11条。
问题9：半年考核未达约定预期，甲方可降低或暂缓支付代建费用；连续两年未达销售目标、连续三次未达半年度经营考核，甲方可解约。疑问：需明确约定预期、年度销售目标、半年度经营考核，具体目标是什么？
回复9：约定预期、年度销售目标，中标后由双方具体约定。经营目标考核参照招标文件执行，具体详见招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”第七章第二十四条第（一）款第4项。
问题10：发生本合同提前终止情形的，甲乙双方同意按如下约定结算：条款（1）对于已实现销售部分，按本合同约定的费用标准计取委托开发管理服务费；其余部分合同双方另行约定。条款(2)中乙方已收取的全部服务费需全额退还甲方。疑问：（1）针对其余部分合同双方另行约定，需明确约定内容？（2）退还甲方全部服务费是哪些范围？
回复10：此部分修改调整为：发生本合同提前终止情形的，甲乙双方同意按如下约定结算：（1）对于已实现销售部分，按本合同约定的费用标准计取委托开发管理服务费。（2）甲乙双方存在违约责任的，按照合同第七章违约责任规定执行；详见补遗部分（1）。
问题11：违约条款中的责任限制。疑问：一般过失具体指的哪些方面，重大过失是否与一般过失范围重复？是否违约条款有处罚上限？
回复11：（1）一般过失包括考核类扣罚、部分违约处罚等，除重大过失外的。（2）招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”第七章第二十五条第2项补充内容：乙方承担违约责任和考核扣罚所偿付的各类款项，无论单项或是合计总额，均以代建方最终实际收取的全部委托开发管理服务费的40%为最高限额；详见补遗部分（1）。
问题12：考核机制条款的相关约定。疑问：（1）成本目标考核，超出部分是否有处罚上限或部份承担？（2）营销费控制考核，合同中描述为据实列支，但考核中超6.5%后全部由乙方承担，是否有处罚上限或部份处罚？（3）经营目标考核，未达经营目标的扣罚金额，是否有处罚上限或部份处罚？（4）建设周期及关键里程碑节点考核，因乙方责任造成关键里程碑节点逾期的，每逾期一日向甲方支付违约金1万元。因节点的连续性，是否是节点叠加处罚？
回复12：（1）招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”第七章第二十五条第2项补充内容：乙方承担违约责任和考核扣罚所偿付的各类款项，无论单项或是合计总额，均以代建方最终实际收取的全部委托开发管理服务费的40%为最高限额。（2）建设周期及关键里程碑节点考核中，不因节点的连续性叠加处罚；详见补遗部分（1）。
问题13：甲方有权选择以本项目可售物业抵付应付委托开发管理服务费的【20】%，具体抵付房源、抵偿金额、单价、房屋面积、房号等具体事宜，双方另行签署《抵房补充协议》疑问：抵房是否可以根据项目经营情况双方另行协商？
回复13：上述内容已修改调整为：甲方有权选择以本项目可售物业抵付应付委托开发管理服务费的【20】%，具体抵付房源、抵偿金额、单价、房屋面积、房号等具体事宜，经双方协商后另行签署《抵房补充协议》，该补充协议为本合同有效附件，与本合同具有同等法律效力；详见补遗部分（1）。
问题14：本项目招标文件120页，第四章合同条款及格式（设计合同 第二部分 通用合同条款）：“4.4.1 联合体各方应共同与发包人签订合同。联合体各方应为履行合同承担连带责任。”212页，共同投标协议：“联合体将严格按照招标文件的各项要求，递交投标文件，履行合同，并对外承担连带责任”。除上述以外，招标文件多处出现联合体连带责任要求。质疑：本项目如果由设计单位和代建单位组成联合体时，因设计单位无法直接干预项目经营、成本控制、营销考核等考核点，需招标人明确不需要设计单位承担该部分的相关连带责任。
回复14：投标人采用代建单位和设计单位联合体投标的，联合体各方须符合招标文件第二章投标人须知1.4.2条款的权责要求。设计单位的连带责任范围，以与招标人签署的设计合同约定的责任范围为依据。
问题15：本项目招标文件149页，第四章合同条款及格式（设计合同 第三部分 专用合同条款）：“项目后期支付及运营主要资金来源为销售回款，在项目开盘销售前，如发包人因资金不足导致无法按期支付，投标人不得索赔。质疑：受国务院8.28房地产新政影响，开盘节奏将大幅延后，设计院主要工作已在开工前完成，因此建议招标人取消此条要求。
回复15：本项目设计工作并非仅限于开工之前，项目开工后仍需持续开展专项深化设计、施工现场配合、变更优化等后续设计服务工作，该部分工作同样依托项目资金统筹安排，因此本条款不予取消。
问题16：新政背景下，预售前支付比例能否增加？
回复16：支付比例系招标文件确定的实质性内容，不予调整。
问题17：管理费工抵能否取消？
回复17：不取消，此部分条款有修改，详见补遗部分（1）。
问题18：能否设置罚则上限？比例控制在乙方实际收取费用的20%
回复18：已修改，招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”第七章第二十五条第2项补充内容：乙方承担违约责任和考核扣罚所偿付的各类款项，无论单项或是合计总额，均以代建方最终实际收取的全部委托开发管理服务费的40%为最高限额；详见补遗部分（1）。
问题19：能否明确具体品牌使用要求？
回复19：品牌使用的具体标准、授权范围、使用边界、禁止事项等详细要求，在合同签订阶段由甲方提供正式品牌使用规范文件，作为合同附件。投标阶段投标人按招标文件现有要求进行响应。
问题20：物业品牌对项目销售及项目品牌影响较大，能否提前明确物业优先选择权
回复20：本项目物业管理单位选聘按照国家及地方相关法规执行，招标文件不预设物业单位优先选择权。后期物业单位选择，按项目相关决策流程执行。
问题21：能否设置报价部分扣分上限？
回复21：否，请各潜在投标人结合项目成本、市场行情理性报价。
二、补遗部分
（1）原招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”相关内容已作出修改，具体修改内容详见附件 1《项目委托开发建设管理服务合同》，请各潜在投标人以该附件内容为准。
（2）本项目因故延期至 2026年9月22 日09：30分（开标时间），投标保证金缴纳截止时间同开标时间。
注：答疑及补遗文件是在招标文件的基础上作出的澄清、说明或补正。若相关内容与原招标文件不一致时，以本答疑及补遗文件为准。各潜在投标人在相关网站上注意查阅并下载；无论查阅或下载与否，均视为已知晓本次招标的全部内容。
附件1：《项目委托开发建设管理服务合同》
招标人：重庆高弘置业发展有限公司
招标代理机构：重庆招标采购（集团）有限责任公司
2026年9月7日
各潜在投标人：
现将“U10-3-1-1/05地块委托开发建设管理服务及全过程设计项目”公开招标项目答疑补遗发布。本答疑补遗文件是对招标文件的澄清、说明或补正，已发布的招标文件与本答疑补遗文件内容不一致的，以本答疑补遗文件内容为准。
一、答疑部分
问题1：代建负责人业绩证明，其中要求之一为同时提供商品房预售证或竣工验收备案证明材料。疑问：预售证和竣备证上一般不会体现人员，这部分资料无法证明。除了业主证明外还能可提供哪类证明？
回复1：按招标文件规定，须提供商品房预售许可证或竣工验收备案证明，同时提交该业绩合同关键页；若业绩合同无法体现人员信息，可补充提供业主证明材料。
问题2：投标人及委派团队人员需提供任意连续12个月的养老保险证明。疑问：连续12个月养老证明在投标人及下属的不同的关联公司，是否可行？
回复2：不予认可。依据招标文件要求，养老保险证明须为在投标人本单位或投标人所属集团公司缴纳的证明材料。
问题3：品牌输入疑问：物理范围是哪些，是否包含已竣工交付的4栋楼。
回复3：本项目“品牌”输入覆盖范围不包含已竣工交付的4栋楼。
问题4：经营目标，关于剩余物业（不含甲方保留物业）的描述。疑问：不含甲方保留物业具体指的是哪些？
回复4：上述内容已修改调整为：“剩余物业（含甲方保留物业）最终清算价值”；详见补遗部分（1）。
问题5：中标履约保证金，疑问：是否为见索即付？
回复5：本项目履约保证金（保函）不属于见索即付保函。
问题6：项目已销售面积达到所有可售物业（包括住宅、车位、商铺）的【95】%（甲方保留物业计入已销售面积），视为乙方完成项目销售率目标。疑问：因车位去化慢，销售目标是否可以把车位剔除？
回复6：本项目招标文件销售目标不作调整，车位纳入可售物业统计范围，不予以剔除。投标人在投标阶段充分研判车位市场去化风险，将相关风险纳入投标报价及投标方案综合考虑。
问题7：合同条款中，关于委托开发管理服务费支付方式疑问：开盘后是否可以满足基本人员费的支付？
回复7：是否满足取决于项目销售情况及乙方投标报价费率，请投标人在投标报价时统筹考虑项目销售节奏、回款安排与费用安排。
问题8：营销费用按销售额的【6.5】% 进行总体控制的约定
疑问：营销费用具体范围？
回复8：具体范围详见招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”第二部分“合同条件”第二章第十条“营销管理”第4款第（1）项，以及“合同附件一”名词定义第11条。
问题9：半年考核未达约定预期，甲方可降低或暂缓支付代建费用；连续两年未达销售目标、连续三次未达半年度经营考核，甲方可解约。疑问：需明确约定预期、年度销售目标、半年度经营考核，具体目标是什么？
回复9：约定预期、年度销售目标，中标后由双方具体约定。经营目标考核参照招标文件执行，具体详见招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”第七章第二十四条第（一）款第4项。
问题10：发生本合同提前终止情形的，甲乙双方同意按如下约定结算：条款（1）对于已实现销售部分，按本合同约定的费用标准计取委托开发管理服务费；其余部分合同双方另行约定。条款(2)中乙方已收取的全部服务费需全额退还甲方。疑问：（1）针对其余部分合同双方另行约定，需明确约定内容？（2）退还甲方全部服务费是哪些范围？
回复10：此部分修改调整为：发生本合同提前终止情形的，甲乙双方同意按如下约定结算：（1）对于已实现销售部分，按本合同约定的费用标准计取委托开发管理服务费。（2）甲乙双方存在违约责任的，按照合同第七章违约责任规定执行；详见补遗部分（1）。
问题11：违约条款中的责任限制。疑问：一般过失具体指的哪些方面，重大过失是否与一般过失范围重复？是否违约条款有处罚上限？
回复11：（1）一般过失包括考核类扣罚、部分违约处罚等，除重大过失外的。（2）招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”第七章第二十五条第2项补充内容：乙方承担违约责任和考核扣罚所偿付的各类款项，无论单项或是合计总额，均以代建方最终实际收取的全部委托开发管理服务费的40%为最高限额；详见补遗部分（1）。
问题12：考核机制条款的相关约定。疑问：（1）成本目标考核，超出部分是否有处罚上限或部份承担？（2）营销费控制考核，合同中描述为据实列支，但考核中超6.5%后全部由乙方承担，是否有处罚上限或部份处罚？（3）经营目标考核，未达经营目标的扣罚金额，是否有处罚上限或部份处罚？（4）建设周期及关键里程碑节点考核，因乙方责任造成关键里程碑节点逾期的，每逾期一日向甲方支付违约金1万元。因节点的连续性，是否是节点叠加处罚？
回复12：（1）招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”第七章第二十五条第2项补充内容：乙方承担违约责任和考核扣罚所偿付的各类款项，无论单项或是合计总额，均以代建方最终实际收取的全部委托开发管理服务费的40%为最高限额。（2）建设周期及关键里程碑节点考核中，不因节点的连续性叠加处罚；详见补遗部分（1）。
问题13：甲方有权选择以本项目可售物业抵付应付委托开发管理服务费的【20】%，具体抵付房源、抵偿金额、单价、房屋面积、房号等具体事宜，双方另行签署《抵房补充协议》疑问：抵房是否可以根据项目经营情况双方另行协商？
回复13：上述内容已修改调整为：甲方有权选择以本项目可售物业抵付应付委托开发管理服务费的【20】%，具体抵付房源、抵偿金额、单价、房屋面积、房号等具体事宜，经双方协商后另行签署《抵房补充协议》，该补充协议为本合同有效附件，与本合同具有同等法律效力；详见补遗部分（1）。
问题14：本项目招标文件120页，第四章合同条款及格式（设计合同 第二部分 通用合同条款）：“4.4.1 联合体各方应共同与发包人签订合同。联合体各方应为履行合同承担连带责任。”212页，共同投标协议：“联合体将严格按照招标文件的各项要求，递交投标文件，履行合同，并对外承担连带责任”。除上述以外，招标文件多处出现联合体连带责任要求。质疑：本项目如果由设计单位和代建单位组成联合体时，因设计单位无法直接干预项目经营、成本控制、营销考核等考核点，需招标人明确不需要设计单位承担该部分的相关连带责任。
回复14：投标人采用代建单位和设计单位联合体投标的，联合体各方须符合招标文件第二章投标人须知1.4.2条款的权责要求。设计单位的连带责任范围，以与招标人签署的设计合同约定的责任范围为依据。
问题15：本项目招标文件149页，第四章合同条款及格式（设计合同 第三部分 专用合同条款）：“项目后期支付及运营主要资金来源为销售回款，在项目开盘销售前，如发包人因资金不足导致无法按期支付，投标人不得索赔。质疑：受国务院8.28房地产新政影响，开盘节奏将大幅延后，设计院主要工作已在开工前完成，因此建议招标人取消此条要求。
回复15：本项目设计工作并非仅限于开工之前，项目开工后仍需持续开展专项深化设计、施工现场配合、变更优化等后续设计服务工作，该部分工作同样依托项目资金统筹安排，因此本条款不予取消。
问题16：新政背景下，预售前支付比例能否增加？
回复16：支付比例系招标文件确定的实质性内容，不予调整。
问题17：管理费工抵能否取消？
回复17：不取消，此部分条款有修改，详见补遗部分（1）。
问题18：能否设置罚则上限？比例控制在乙方实际收取费用的20%
回复18：已修改，招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”第七章第二十五条第2项补充内容：乙方承担违约责任和考核扣罚所偿付的各类款项，无论单项或是合计总额，均以代建方最终实际收取的全部委托开发管理服务费的40%为最高限额；详见补遗部分（1）。
问题19：能否明确具体品牌使用要求？
回复19：品牌使用的具体标准、授权范围、使用边界、禁止事项等详细要求，在合同签订阶段由甲方提供正式品牌使用规范文件，作为合同附件。投标阶段投标人按招标文件现有要求进行响应。
问题20：物业品牌对项目销售及项目品牌影响较大，能否提前明确物业优先选择权
回复20：本项目物业管理单位选聘按照国家及地方相关法规执行，招标文件不预设物业单位优先选择权。后期物业单位选择，按项目相关决策流程执行。
问题21：能否设置报价部分扣分上限？
回复21：否，请各潜在投标人结合项目成本、市场行情理性报价。
二、补遗部分
（1）原招标文件第四章“项目委托开发建设管理服务合同”相关内容已作出修改，具体修改内容详见附件 1《项目委托开发建设管理服务合同》，请各潜在投标人以该附件内容为准。
（2）本项目因故延期至 2026年9月22 日09：30分（开标时间），投标保证金缴纳截止时间同开标时间。
注：答疑及补遗文件是在招标文件的基础上作出的澄清、说明或补正。若相关内容与原招标文件不一致时，以本答疑及补遗文件为准。各潜在投标人在相关网站上注意查阅并下载；无论查阅或下载与否，均视为已知晓本次招标的全部内容。
附件1：《项目委托开发建设管理服务合同》
招标人：重庆高弘置业发展有限公司
招标代理机构：重庆招标采购（集团）有限责任公司
2026年9月7日
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